האם זה שווה לקחת משכנתא עכשיו? האם זה משתלם לקחת משכנתא עכשיו?
המצב הכלכלי ברוסיה הוא עכשיו דיקשה, ואזרחים רבים לחשוב על איך להבטיח את בטיחות החיסכון על ידי השקעתם ברכישת דירה. חלקם מצפים להשקיע בנדל"ן על חשבון קרנות אישיות, אחרים מסתמכים על הלוואות בנקאיות. אבל האם זה שווה לקחת משכנתא עכשיו? אולי יש דרכים מתאימות יותר להשקיע?
משכנתאות במשבר: שתי קבוצות של אינדיקטורים
כדי לענות על השאלה, זה שווה לקחת עכשיומשכנתא, כאשר רוסיה יש מצב כלכלי קשה, זה יהיה שימושי כדי להתחיל לנתח, מה הם המרכיבים העיקריים של המשבר הבנקאי, אשר כל כך הרבה אנליסטים אומרים. לאחר מכן ננסה לקבוע עד כמה הסנקציות של האיחוד האירופי וארה"ב נגד רוסיה אשם במצב זה - הם מתבקשים למלא תפקיד מפתח בעובדה כי מגמות המשבר צמחו במשק הרוסי.
אז, מה הבעיות הלאומיהמערכת הבנקאית של רוסיה? מומחים לזהות שתי קבוצות עיקריות של אינדיקטורים המשבר, אשר, בתורו, נוצרים תחת השפעת מספר רב של גורמים מגוונים.
משבר Solvency
אינדיקטור המשבר הראשון: כושר הפירעון של האוכלוסייה הולך ופוחת. אנשים פשוט לא יכולים להרשות לעצמי להוציא הלוואות חדשות. זה, בתורו, קשורה עם הגורמים העיקריים הבאים.
ראשית, עם הצמיחה של האינפלציה, עליית מחירירוב מוצרי הצריכה, בעיקר מוצרים מיובאים. העלייה הבולטת ביותר במחיר של מכשירי חשמל ביתיים. וזאת למרות העובדה כי השכר האמיתי, אם הוא גדל, זה לא בממדים המתאימים. כמו כן, מחירי דיור ושירותים קהילתיים, תחבורה הולכים וגדלים בהתמדה. תוצאה: לאזרחים אין כסף חינם הלוואות שירות.
שנית, זה מזכה משמעותיחלקים של אזרחים. רבים לא כל כך הרבה לחשוב אם זה שווה לקחת משכנתא עכשיו, כמה על איך להחזיר את ההלוואות הקודמות. הרוסים רבים מאוד יש קשיים להחזיר את החוב הנוכחי שלהם.
עכשיו ננסה לקבוע כיצדהשפיעו על הופעתה של אינדיקטור המשבר הראשון של סנקציות כלכליות נגד רוסיה. לגבי הגורם הראשון, יש כנראה השפעה. מומחים מייחסים את עליית מחיר המוצרים לאמברגו מזון ה- RF נגד הספקים האירופיים - וזה קשור איכשהו לסנקציות. זו התגובה הרוסית אליהם. לגבי הגורם השני - סביר להניח, אשמת הסנקציות כאן היא יחסית. העובדה היא כי רוב ההלוואות הוצאו על ידי הרוסים הרבה לפני המצב הפוליטי החמיר.
כנראה, תהיה לנו גם הזכות לציין כי שניהםגורם, יוצרים את המחוון המתאים, מחוברים אחד עם השני. עליית מחיר של מוצרים ושירותים, כמובן, מגביל עוד יותר את כושר הפירעון של לווה פוטנציאלי, בתנאי שיש לה הלוואות.
המשבר בבנקים
אינדיקטור המשבר השני: הידרדרות המצב בבנקים, כתוצאה מכך - חוסר היכולת של אשראי ומוסדות פיננסיים להנפיק הלוואות, כולל הלוואות משכנתא, כמו גם להציע להם בתנאים נוחים עבור הצרכן. גורמים של המצב הנוכחי, בתורו, הם כדלקמן.
ראשית, הבנקים כיום מוגבלים מאודהון חינם. כדי לתת משהו ללווים, הבנקים צריכים משהו. נזילות של מוסדות אשראי רוסי על ידי מומחים רבים מוערך לא גבוה.
שנית, הבנקים, באופן מוזר, נמצאים במצב דומה עם הלווים - בהיבט של האשראי. העובדה היא שהם עצמם חייבים הרבה נושים זרים, הבנק המרכזי הרוסי.
בתורו ננסה לקבוע אם הסנקציות הןאשם במצב הנוכחי? מומחים רבים מאמינים כי זה כך. למה? תומכי נקודת מבט זו מדגישים כי חלק משמעותי של האשראי הרוסי ומוסדות פיננסיים הם חייבים של נושים זרים. בשנים שקדמו לסנקציות הם ביצעו באופן פעיל הלוואות זרות תוך ניצול תנאי הריבית על הריבית. פרעון חובות הונח במידה רבה על חשבון מנגנוני מימון מחדש - על חשבון הלוואות זרות חדשות. עכשיו, כאשר, בתנאים של סנקציות, הבנקים הרוסיים איבדו כמעט את ההזדמנות להלוות בחו"ל, כספים צריכים לחפש מקורות חדשים עבור תשלומים. מוסדות אשראי רבים, אומרים אנליסטים, אין עתודות משלהם עבור זה. ואף יותר מכך אין את ההון להנפיק אותו כהלוואות.
בעדיפות - המצב בבנקים?
תחזיות כיצדמשכנתא, למה לצפות מהשוק, במידה רבה תלויה, אומרים אנליסטים, אחרי הכל המצב האמיתי בבנקים. מכבד, פעילות לווים פוטנציאליים, בשלב זה בעל חשיבות משנית. גם אם הרוסים לא היו בעיות עם פירעון, שהוכתבו על ידי עליית מחירים (במיוחד - אלקטרוניקת טובין מיובאים אחרים) ואת חוסר צמיחת שכר ריאלי, המצב ברוב של תעשיית הבנקאות הוא גם רחוק מלהיות האופטימלי, לשוק המשכנתאות פתח בצורה פעילה כמו ב בשנים האחרונות, כלכלנים מאמינים.
כדי לקבל החזר באחוזים
סביר להניח, האנליסטים מאמינים, הבנקים, אםרוצה להלוות באופן פעיל לאזרחים בעתות משבר, הם יעשו זאת על ידי העלאת הריבית באופן משמעותי. או הידוק הקריטריונים לאישור ההלוואה. לכן, זה אפשרי תרחיש שבו אדם אפילו לא צריך לחשוב אם לקחת משכנתא עכשיו. סביר להניח, הבנק פשוט לא יכול לספק הלוואה בתנאים נוחים. או אפילו להכחיש את הבקשה מסיבות משבר פנימי. האם זה הגיוני עכשיו לקחת משכנתא כאשר המצב בבנקים רחוק מלהיות אופטימלי? מומחים רבים מאמינים כי החלטות כאלה עדיין לא מוצדקות.
אם הבקשה אושרה
שקול תרחיש מוצלח - נניח,אדם רוסי אין בעיות עם הלוואות משחק, יש לו משכורת גבוהה, והבנק, באופן עקרוני, מוכן לספק לו הלוואה לרכישת דיור. עכשיו אני צריך לקחת משכנתא עבור אזרח זה? התשובה לשאלה זו ניתן לתת בהתבסס על המחקר של היבט מרכזי של העסקה הקרובה: האם לא יתברר כי לאחר רכישת דירה לאחר זמן מה היא תיפול במחיר כל כך הרבה כי המשכנתא יוכיח להיות רווחי עבור אדם?
בהיבט זה, לפתור את הבעיה אם זה שווהזה יותר נוח ללמוד את השוק לא כל כך מנקודת המבט של מצב המשבר בבנקים וסנקציות, אלא במונחים של ניתוח מגמות המשקפות את הדינמיקה של רכישת נדל"ן ומכירה. כמובן, המצב הפוליטי כאן משחק תפקיד. אבל גורם המפתח הסיכויים להשקעות דיור, אומרים מומחים, הוא מצב העניינים בשוק הרלוונטי.
המצב בשוק הנדל"ן
איך הדברים במגזר הנדל"ן? האם זה משתלם עכשיו לקחת משכנתא במונחים של התנועה הצפויה של מחירי הדיור? מומחים לזהות שלושה תרחישים אפשריים לגבי הסיכויים לפיתוח השוק.
על פי הראשון, מחירי הנדל"ן בהשנים הבאות יישארו ברמה פחות או יותר רלוונטית לזו הנוכחית. תומכי השקפה זו מאמינים כי שוק הנדל"ן הנוכחי במונחים של תמחור, היצע וביקוש הוא מאוזן למדי. ירידה פוטנציאלית בפעילות הצרכנים בשל הגבלת ההלוואות על ידי הבנקים ואת האשראי של הלווים נמוך, מאמינים הכלכלנים, ילווה ירידה מקבילה באספקת - בעיקר בשל העובדה כי בעלי בתים מעדיפים לחכות את המשבר ולא למכור דיור בזול מדי. האם זה רווחי עכשיו לקחת משכנתא יחסית לתרחיש זה? כנראה לא מאוד. המחירים יישארו זהים, ועניין לבנק, אשר, יתר על כן, צפוי להיות גדול בשל המשבר, יצטרך לשלם.
עם זאת, זה הגיוני לעשות דירה על אשראיבמקרה אדם הוא כעת להשכיר דיור, ואת הסכום הצפוי של תשלומים יהיה בקנה אחד עם מחירי השכירות. עם זאת, אפשרות זו מניחה כי האזרח יש כמות משמעותית עבור תשלום ראשוני של משכנתא. ובמקרה זה, זה כנראה רווחי יותר כדי למסד את זה כפיקדונות, לקבל ריבית, עקב אשר, בתורו, לשלם עבור דירה שכורה. כמה בנקים מציעים כעת להנפיק תרומה של 20% בשנה או יותר. זאת, על פי האנליסטים, עם הגידול בשיעור המימון מחדש של הבנק המרכזי, אשר בחודש דצמבר עלה ל -17%. אם ניקח כבסיס תרחיש שנדון לעיל, מנקודת מבט ההשקעה, הפיקדון ייראה רווחי יותר מאשר להשקיע בדירה - אין זה סביר כי זה, במקרה זה, יעלה במחיר של 20% בשנה, ולאחר מכן אחר באותו סכום, ואילו במקרה עם הפיקדון, הריבית משולמת על ידי הבנק בתהליך.
התרחיש השני מניח כי המחירים עבורהנדל"ן ימשיך לגדול. זה יהיה קשור, קודם כל, עם תהליכים אינפלציוניים. זה צפוי, למשל, כי בסיכום את תוצאות הפיתוח הכלכלי בשנת 2014, הנתון המקביל יעלה על 11%. גם אם הביקוש בשוק הנדל"ן אינו דינמי מספיק, מומחים מאמינים, העלייה במחירי הדיור, באופן כללי, ניתן לצפות ביחס לאינפלציה. האם זה שווה לקחת משכנתא עכשיו, אם אתה מחשיב את התרחיש הזה?
סביר להניח, אמות מידה עבור הפוטנציאלהקונה במקרה זה כאן יהיה בערך כמו במקרה עם האפשרות הראשונה. כלומר, אתה יכול לקחת הלוואה לדירה, אם כרגע הדיור הוא נסוג, ותשלומי ריבית יהיה זהה או לא הרבה יותר גדול מאשר את שכר הדירה. או לבצע הפקדה עבור הסכום שנאסף עבור התשלום הראשוני, לקבל ריבית ובגלל זה, לשלם עבור שכר דירה.
התרחיש השלישי כולל מחירים נמוכים יותר עבורדיור. זה יהיה בשל בתורו, לחוסר איזון אפשרי בין היצע וביקוש בשוק, אשר עשוי להיות מחומם על ידי העובדה כי בשנים האחרונות כמות משמעותית של מבנים חדשים הוכנס ברוסיה. אמנם חלק ניכר מהדירות שנבנו במסגרת פרויקטים אלה הן הון עצמי, אך אחוז ניכר מהן יימכר לאחר מכן במחירי שוק או, לדוגמה, יימכר מחדש. זה עשוי ליצור, כמו כמה כלכלנים מאמינים, אספקה מוגזמת בשוק הדיור.
כנראה, אם נלך בעקבות תרחיש זה, אפילוזה לא הגיוני לתהות אם זה שווה לקחת משכנתא עכשיו. כמובן, זו לא תהיה האפשרות הטובה ביותר. אם זה שאלה של חיפוש השקעות חיוביות ניתן לשים לב פיקדונות. אם יש צורך דיור, עדיף לשכור אותו, במיוחד כמו שיעורי המקביל נוטים ליפול לאחר הרכישה ומכירה קטע.
הגורמים קשורים זה בזה
כמובן, כל אחד התרחישים בשוקהנדל"ן תלוי במידה רבה את המצב במגזר הבנקאי, ועל רמת הפירעון של האזרחים. לכן, אנו יכולים לומר כי גורמי המשבר נחשב לעיל להשפיע ישירות על שוק הדיור, כמו גם כל האחרים. במקביל, מומחים עדיין מאמינים כי מנגנוני שוק אובייקטיבי - היצע וביקוש - נוצרים תחת השפעת גורמים אלה במידה מוגבלת. הקריטריונים חשובים מאוד, המשקפים את הצורך האמיתי של הרוסים אלה או סוגים אחרים של דיור, תוך התחשבות בהשפעת תהליכי הגירה, שינויים בטכנולוגיה של בניית דירות, וכו '
מקדם שער החליפין של הדולר
כמה מומחים, עם זאת, לשקולניתן גם לבודד את התרחיש הרביעי, המניע עלייה משמעותית במחירי הנכסים עקב השפעת גורם ייחודי במובן מסוים. כפי שאתה יודע, שיעור הדולר עלה הרובל בשנת 2014 כמעט פעמיים. עם זאת, רוב המטבעות של מדינות מתפתחות אחרות, כולל מדינות חבר העמים, לא נפלו במחיר האמריקאי. כתוצאה מכך, השכר הממוצע בדולרים ברוסיה, למשל, בקזחסטן, יש כמעט התיישר, או אולי, הוא הודה כי הוקמה במדינה השכנה. כתוצאה מכך, דירות הפדרציה הרוסית במונחים של, לומר, טזח קזחסטן במספר קטעים הם זולים משמעותית מאלה של שכניהם. אזרחי קזחסטן מגיעים בסופו של דבר לרוסיה וקונים כאן דיור. מגמה זו, כפי שמציעים כמה כלכלנים, עשויה להמשיך ולהתעצם בשל פעילות דומה של תושבי מדינות שכנות אחרות - בלארוס, אזרביג'אן, המדינות הבלטיות, אולי סין. זה יכול במידה מסוימת לחמם את הביקוש הנדל"ן ולגרום לעליית המחירים בדינמיקה העולה על האינפלציה.
אולי אדם צריך ללמוד על ידי פתרון הבעיהעם אם זה שווה לקחת משכנתא, חוות דעת של מומחים לגבי התרחיש הרביעי, אבל רק אם הוא גר בעיר הגבול. כלומר, אפשרות זו ניתן לייחס את מספר מקומי.
מסקנות
לפיכך, זיהינו את הגורמים העיקריים,קביעת מגמות המשבר בשוק הנדל"ן, ובחן את התרחישים העיקריים, מחקר אשר יאפשר לנו לקבוע אם זה שווה לקחת משכנתא לדירה במצב השוק של היום.
בואו ננסה לסכם. אז, בשוק האשראי הבנק - משבר. הבנקים, ככל הנראה, לא יוכלו להנפיק הלוואות עם הדינמיקה שהם עשו בשנים קודמות, ועל אותם תנאים על הריבית. לווים, בתורו, לא תמיד יש הזדמנות אובייקטיבית לשלם על המשכנתא. התוצאה היא ירידה בביקוש. הסיבה למשבר הבנקאי היא המצב הפוליטי. לכן, תלוי אם זה שווה לקחת משכנתא עכשיו, כאשר האיחוד האירופי וסנקציות בארה"ב מוחלים נגד רוסיה, אנחנו כנראה אומרים כי אין. יש צורך לחכות עד המצב בבנקים מייצב, הם ימצאו מקורות חדשים של הלוואות כדי לשלם את החובות הקיימות, או שהם יסייעו על ידי הממשלה.
הגורם השני שיכול להשפיע על ההחלטהעל אם לקחת משכנתא עכשיו - המצב בשוק הנדל"ן הרוסי. כלכלנים בסיסיים מייחדים שלושה תרחישים. זהו ייצוב המחירים, הצמיחה הקטנה שלהם, בהתאם לאינפלציה, או ירידה. או, אם אדם חי בעיר הגבול, עלייה מסוימת במחיר הדירות.
האם זה שווה לקחת משכנתא? היתרונות והחסרונות של החלטה זו ביחס למצב השוק הנוכחי הם די ברור. בין הרגעים החיוביים - הזדמנות להשקיע רווחית, אם הביקוש בעתיד הקרוב יגדל. כלכלנים, תוך הכרה בעומק משמעותי של המשבר הנוכחי, מאמינים כי המצב ישתפר בעתיד הנראה לעין - בשל החזרה אפשרית של מחירי הנפט, החלפת יבוא, גיוון של הכלכלה של המדינה. כמו כן, השקעות בתחום הנדל"ן, לפחות, יבטיח את בטיחות ההשקעות הכספיות ביחס לאינפלציה. בין הצדדים השליליים של ההחלטה לקנות דיור - הסבירות של ירידה במחירי או חוסר צמיחה גבוהה למדי. לא אחד ולא את השני לא יהיה מועיל עבור הקונה של הדירה. כמו כן, סביר להניח, בשלב זה, הבנקים לא יוכלו להציע לווים תנאים נוחים של עניין.
